Entenda como funciona o patrimônio de afetação 

Você já ouviu falar na expressão patrimônio de afetação? Caso seja do seu interesse trabalhar com o mercado imobiliário ou conhecer mais sobre esse setor, é importante conhecer suas expressões e termos usados. Nesse caso, patrimônio de afetação é um termo usado para se referir à separação dos ativos de uma incorporadora imobiliária em relação aos demais bens da empresa responsável pela construção e venda dos bens imóveis. 

Essa separação tem como principal objetivo proteger os compradores de imóveis em casos de falência, insolvência ou má administração da incorporadora. Ou seja, o patrimônio de afetação é um regime tributário que confere segurança jurídica para o comprador, pois o patrimônio da obra fica separado da incorporadora. Portanto, o patrimônio de afetação evita problemas na hora da entrega do bem, seja ele residencial ou comercial. 

Mas, afinal, por que uma questão relacionada aos impostos ajuda a garantir a entrega dos imóveis? Essa resposta está ligada a separação do patrimônio da incorporação de posses da incorporadora. Logo, possíveis dívidas não tendem a afetar a promessa da entrega do bem. Por conta das suas características, esse conceito é considerado importante especialmente para quem pensa em comprar um imóvel na planta. 

Ficou curioso para entender melhor do assunto? Pensa em comprar um imóvel pronto ou na planta? Então fique por aqui, pois a Nova Época Imóveis preparou esse post especialmente para explicar o regime especial tributário do patrimônio de afetação e tirar todas as suas dúvidas sobre o assunto! Para mais conteúdos importantes sobre o mercado imobiliário, não deixe de nos acompanhar aqui no blog e em nossas redes sociais! 

Afinal, o que é patrimônio de afetação e quais os requisitos legais para sua proteção? 

Para compreender o que de fato é o patrimônio de afetação, é importante saber o que é a incorporação imobiliária, pois um termo está definitivamente ligado ao outro. Logo, a incorporação imobiliária é o conjunto de processos relacionados à construção de unidades residenciais ou comerciais para venda desses imóveis na planta, ou já em construção. 

Contudo, um dos maiores medos de quem investe nesse tipo de empreendimento é que a incorporadora responsável enfrente problemas financeiros e venha à falência. Isso acaba deixando o investidor com um prejuízo muito elevado. Ou seja, parte do patrimônio da incorporadora fica segregada, afetada, destinada exclusivamente à conclusão das obras daquela incorporação.

Sendo assim, a Lei 10.931/04 instituiu o patrimônio da afetação para que haja uma garantia de que o dinheiro recebido dos clientes seja usado única e exclusivamente para a conclusão das obras acordadas, a fim de trazer maior segurança aos compradores em situações de incorporações imobiliárias. A importância dessa estratégia é perceptível em vários casos de obras que ficaram paradas por falência da incorporadora. 

Quais os requisitos legais de proteção? 

O patrimônio da construção é separado daquele que foi definido pela incorporadora quando há patrimônio de afetação. Por conta disso, existem alguns requisitos legais que garantem que, caso a empresa responsável quebre, outra poderá terminar as obras. Portanto, o empreendimento deve ter: 

●    uma contabilidade particular; 
●    um CNPJ propício; 
●    finanças exclusivas. 

Todos esses requisitos legais citados são obrigatórios, pois o patrimônio da construção é separado daquele definido para a incorporadora. Além disso, é importante destacarmos que existe uma determinação relacionada ao patrimônio de afetação na Lei do Distrato. Então, quem preferir optar por desistir da compra de um imóvel na planta sob esse regime poderá receber de volta 50% do valor já investido.

Portanto, foi estabelecida uma espécie de multa de 50% ao comprador que desistir do negócio. Ao mesmo tempo, é mais um incentivo para as incorporadoras escolherem o regime de afetação. Afinal, empresas que não integram esse modelo têm uma retenção máxima de 25%. 

O que quer dizer afetação? 

Existem algumas definições para essa palavra, tudo dependerá do contexto em que ela é usada. Segundo o dicionário, denota “falta de naturalidade, que age ou se comporta de maneira artificial”. Já no âmbito jurídico, a explicação para essa palavra é “encargo”, ou seja, ato que define ou caracteriza a função de um bem público, encargo que vai incidir sobre um bem para determinar um dever. 

Partindo desse pré-suposto, fica claro que o patrimônio de afetação implica uma obrigatoriedade. Isso significa que, a partir da adoção desse tipo de regime tributário, a incorporadora pode separar os seus recursos financeiros do patrimônio da obra. Esse fato trará ainda mais segurança para o comprador. 

Para que serve o patrimônio de afetação? 

O maior objetivo desse regime tributário é separar as contas da incorporadora e do empreendimento que está sendo erguido. É importante destacarmos, ainda, que há uma separação total. Inclusive, os requisitos exigidos ainda deixam claro que existe essa necessidade. Além de ajudar no caso de falência, isso também ajuda a evitar que a incorporadora use os recursos da obra A para pagar a obra B e vice-versa, protegendo os recursos. 

Ainda existe outro tipo determinação pela lei do patrimônio de afetação. É a possibilidade de criar uma comissão de representantes. O propósito aqui é fiscalizar o andamento da obra. Por isso, ela pode ser formada por compradores de unidades edilícias (apartamentos) ou por alguém indicado por esse grupo de pessoas. 

A vantagem aqui é que essa assembleia passa a receber demonstrativos periódicos sobre o cronograma da obra e sobre usa situação fiscal. Com isso, é possível garantir ainda mais transparência e poder para os clientes. Ao mesmo tempo, pode-se garantir ainda mais segurança jurídica tanto para comprar um imóvel quanto para investir nesse mercado. 

Quando termina o patrimônio de afetação? 

As obrigações da incorporadora somente finalizam quando a averbação da construção é realizada. Outra possibilidade para isso é quando se faz o registro dos títulos de domínio ou de direito de compra no nome dos adquirentes. Caso a incorporação seja denunciada, o patrimônio de afetação também pode ser terminado. 

Com isso, os compradores possuem direito à restituição dos valores. Por fim, a assembleia-geral de adquirentes também pode optar pela liquidação das obrigações. 

A Nova Época Imóveis espera que esse post tenha conseguido explicar o assunto e tirar as dúvidas que envolvem o patrimônio de afetação, assim, você pode garantir ainda mais segurança nas suas transações imobiliárias. Não deixe de conferir os imóveis que temos disponíveis em nosso site. Acesse: www.novaepoca.com.br.
 

Escrito por Mariana Carvalho